التزامات المطور العقاري وتأخير تسليم الوحدات العقاريه: حقوق المشترين والإجراءات القانونية

بقلم الاستاذ حسن يحى، المحامي

hassan.yehia@aiolegalservices.com

تعتبر عملية شراء العقارات من المطورين العقاريين استثمارا كبيرا وخطوة مهمة في حياة الفرد. ومع ذلك، يمكن أن يتعرض المشترون لتأخير في تسليم العقار من المطور العقاري، مما يثير قضايا قانونية ومالية مهمة.

وهذه المواقف لا يتمنى أي مستثمر أو مشتر أن يتعرض لها، هو تأخر المطور العقاري عن تسليم عقار على المخطط والذي تم الاتفاق عليه مسبقا. في العديد من التشريعات، يتم تضمين حقوق وتدابير لحماية المشترين في حالة حدوث تأخير في تسليم العقار. على سبيل المثال، في العديد من القوانين، يتم تحديد مدة محددة لتسليم العقار بعد الانتهاء من البناء، وفي حالة تجاوز هذه المدة، يحق للمشتري اتخاذ إجراءات قانونية الأزمة لتعويضة عن الأضرار المادية والأدبية التى لحقت بهم .

 ما هي الالتزامات التي تقع على عاتق المطور العقاري عند تأخير في تسليم المشترى الوحدة العقارية المتفق عليها:-

 فهنا ندلل على أن التزام شركة المطور العقاري هو التزام تعاقدي مدني يخضع للمسؤولية التعاقدية:-

حيث إن التزام المطور العقاري هو التزام تعاقدي مدني يخضع للمسئولية التعاقدية، حيث إن المقرر في قضاء محكمة النقض أن عدم تنفيذ المدين ألا وهو (المطور العقاري) التزاماته التعاقدية يعتبر في ذاته خطأ يقع على مسئولية المطور العقاري الذي علية إثبات قيام القوة القاهرة أو خطأ الدائن، وحيثإنن الثابت أن الأصل في المسائل المدنية، أن التعويض الناتج عن تأخير وتراخى المطور العقاري عموما يقدر بمقدار الضرر المباشر الذي أحدثه الخطأ، وأن المدين في المسئولية التعاقدية لا يلزم في غير حالتي الغش والخطأ الجسيم إلا بتعويض الضرر الذي يمكن توقعه عادة وقت التعاقد عملا بالمادة ٢١١/١ من القانون المدني المصري التي تنص على:- “في الالتزام بعمل، إذا كان المطلوب من المدين هو أن يحافظ على الشيء أو أن يقوم بإدارته أو أن يتوخى الحيطة في تنفيذ التزامه فإن المدين يكون قد وفي بالالتزام إذا بذل في تنفيذه من العناية كل ما يبذله الشخص العادي، ولو لم يتحقق الغرض المقصود، هذا ما لم ينص القانون أو الاتفاق على غير ذلك” مع الأخذ في الاعتبار بقيمة الالتزام في الوقت الذى تأخر فية المطور عن تسليم الوحدة المبيعة للمشترى الذى تضرر عن هذه الفترة، فطالما وجود عقد بيع بين المشترى وبين المطور الذى باع له الوحدة محل النزاع، ونص فى هذا العقد على تاريخ التسليم، وحيث إن هذا العقد مزيل بتوقيع منسوب للمطور أو من يمثلهقانونا، ومن ثم فهو ملتزم بما جاء بهذا العقد لا سيما ولم يطعن على توقيعه، وأثبت أن المشتري سددا المبالغ المستحق عليه حتي وقت التسليم المتفق عليه.

وأيضا القانون أعطى للمشتري الحق في التعويض عن مدة التأخير:-

 حيث يحق للمشتري في بدل إيجار عن المدة التي تأخر فيها المطور العقاري عن ميعاد التسليم الموحدة المتفق عليه، حيث إن إثباتا أن المشتري قد أوفي بالتزامه، ولم يف المطور العقاري بالتزاماته فإن ثبوت وجود أضرار مادية لحقت بالمشتري جراء هذا التأخير، وأيضا ثبوت أضرار أدبية لحقت بالمشتري تتمثل في الأثر النفسي والعناء المترتب على هذا التأخير يكون قد صادق صحيح الإثبات والقانون، ومن ثم يستحق التعويض عن التأخير لهذه المدة.

 وهذا ما نصت عليه المادة المادة ٢٢٦ من القانون المدني “إذا كان محل الالتزام مبلغا من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به، كان ملزما بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها أربعة في المائة في المسائل المدنية وخمسة في المائة في المسائل التجارية. وتسري هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها، إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخا آخر لسريانها، وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره”.

وهذا على أساس المادة ٤٣٥ من القانون المدني التي تنص على “يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء مادي ما دام البائع قد أعلمه بذلك. ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع. 2- ويجوز أن يتم التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين إذا كان المبيع في حيازة المشتري قبل البيع أو كان البائع قد استبقى المبيع في حيازته بعد البيع لسبب آخر غير الملكية.” الذي هو في الأساس يعنى تسليم العقار أو الوحدة السكنية من قبل البائع للمشترى وتكون تحت تصرف المشتري، بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به.

 يجب أن يتحقق المشترى أو المستثمرة على حقوقه وضماناته في العقد المبرم مع المطور العقاري لكي يتفادى تراخى أو تأخير المطور العقاري بتنفيذ التزاماته الواردة في العقد وأيضا اختيار الشركة العقارية التي تشتهر بسمعة بتنفيذ التزاماتها بتسليم وحدتها في مواعيدها المقررة…