كل ما تحتاج معرفته عن قانون الإيجارات الجديد رقم 164 لسنة 2025 وكيف سيؤثر على الإيجار القديم

بقلم الاستاذ/ محمود على الطحاوى المحامي

بتاريخ ٢٠٢٥/٨/٤ صدر قرار السيد رئيس الجمهورية بالتصديق على العمل بقانون الايجار الجديد رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ .

ونظرا لما أثير فى الآونة الاخيرة بين العامة ورجال القانون ماذا بعد التصديق على القانون والعمل به وآلية وكيفية تطبيقه هذا ما سنوضحه ونوجزه من خلال السطور التالية:- 

اولا: نود تعريف ما هى عقود الايجار القديم ومن الاشخاص الخاضعين له ؟

عقود الإيجار القديمة هي تلك العقود التي أبرمت قبل صدور القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦،و هي عقود غير محددة المدة وتخضع لأحكام قوانين الإيجار القديمة (قانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وقانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١). وهذه العقود كانت تمنح المستأجرين حقوقًا ممتدة، بما في ذلك امتداد العقد تلقائيًا للورثة .

أما الاشخاص الخاضعين لهذا القانون هم مستأجرى الوحدات السكنية والمؤجرة للأفراد قبل صدور القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦. و تنطبق أيضًا على مستاجرى الوحدات غير السكنية (مثل المحلات التجارية والمكاتب) التي تم تأجيرها قبل عام ١٩٩٦. 

والان نتعرف علي متي يتم تطبيق القانون الجديد : 

حيث يتم العمل بقانون الايجار الجديد عقب نشره بالجريدة الرسمية بتاريخ ٤ اغسطس ٢٠٢٥  

وهناك كثير من الناس يتسالون متي تنتهى عقود الايجار القديمة.

حدد القانون مدة انتهاء عقود الايجار القديم في المادة الثانية من القانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ بأن  تنتهي عقود الايجار المعدة للسكني خلال 7 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون و 5 سنوات بالنسبة لعقود الايجار المعدة لغير السكن بالنسبة للاشخاص الطبيعية وذلك ما لم يتم التراضي علي خلاف ذلك قبل انتهاء هذه المدة التي حددها القانون الجديد.

ألية تطبيق قانون الايجار الجديد  

يتم بقرار من رئيس مجلس الوزراء بعمل لجان حصر بتقسيم الاماكن في المحافظات الي ( متميزة – متوسطة – واقتصادية ) بناء علي معاير معينة مثل :-

١. الموقع الجغرافي الذي يقع بمحيطه وحدات ايجار قديم .

٢.الخدمات المتوفرة بهذه المناطق .

٣.مساحة الوحدة ونوعية البناء .

وحدد القانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ في المادة الثالثة فترة عمل هذه اللجان بـ ٣ اشهر قابلة لمدها فترة مماثلة اخرى فقط بقرار من رئيس مجلس الوزراء .

كما أثير أيضا جدلا كبيرا  في الاونه الاخيرة حول قيمة الايجار عند تطبيق قانون الايجارالجديد وهذا ما سنعرفه وفقا للآتى . 

حدد قانون الايجار الجديد في المادة ٤ من القانون ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ علي زيادة قيمة الايجار

١-  في المناطق المتميز عشرون مثل قيمة الايجار بحد ادني الف (١٠٠٠ج)

٢- وفي المناطق المتوسطة والاقتصادية زيادة بواقع عشرة امثال القيمة الايجارية وبحد ادني للمناطق المتوسطة (٤٠٠ج) والمناطق الاقتصادية (٢٥٠ج ). علي ان يلتزم المستأجر او من امتد اليه عقد الايجار  بدفع قيمة الايجار بقيمة (٢٥٠ج ) اعتبار من الشهر التالي من العمل بهذا القانون الي حين انتهاء اللجان من حصر المحافظات وايضا يلتزم المستأجر بدفع الفروق علي اقساط متساوية عقب صدور قرار المحافظ بتقسيم الاماكن .

٣- وتكون القيمة الايجارية للوحدات الغير معدة لغير السكن خمس امثال القيمة الايجارية اعتبارا من الشهر التالي من العمل بهذا القانون.

وبناء على زيادة القيمة الايجارية فيبقى لدى البعض تساؤلا آخر وهو ماهى نسبة الزيادة السنوية للقيمة الايجارية .

حيث نص القانون الجديد في المادة (٦) علي زيادة سنوية ١٥% من قيمة الايجار وفقا للمادتين (٤، ٥) من ذات القانون .

 ما هى حالات طرد المستأجر واوجه الاختلاف والتشابه بين القانون القديم والجديد .

١- اذا ترك المستاجر او من امتد اليه عقد الايجار العين المؤجرة مغلقة لمدة سنة وثبت ذلك يتم طرده من العين .

٢- ذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.وذلك وفقا للقانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥.

٣- عدم سداد الايجار :- (في القانون القديم )كان علي المؤجر انذار المستأجر بانذار رسمي ثم الانتظار ١٥ يوم للسداد فاذا لم يسده خلال هذه المدة يجوز له السداد امام القاضي حتي بعد الاستئناف 

(القانون الجديد ) اذا تم انذار المستأجر فلا يجوز السداد امام المحكمة  ويجوز للمؤجر اقامة دعوي قضائية مباشرة لطرده وذلك وفقا لما هو وارد في المادة (٧) من القانون الجديد بعدم الاخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (١٨) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه

٤- التاجير من الباطن :- القانون القديم والجديد متفقان في اقامة دعوي قضائية بفسخ العقد واخلاء الطرف الثالث من العين ويمكن اثبات ذالك بكافة الطرق .

٥- الاضرار بالعين المؤجرة :- (القانون القديم )لابد من اثبات ذلك بحكم نهائي جنحة أتلاف ملك الغير ثم اقامة دقوي اخلاء .في (القانون الجديد) يجوز للامؤجر اقامة دعوى اخلاء مباشرة ويتم اثبات هذا الضرر للمحكمة بكافة طرق الاثبات .

٦- استخدام العين في اعمال منافية للاداب  :- في (القانون القديم ) لابد من اثبات ذلك الضرر بالعين بحكم نهائي ثم اقامة دعوة اخلاء ،في (القانون الجديد) اقامة دعوى اخلاء مباشرة ويتم اثبات ذلك بكافة طرق الاثبات .

٧- تغير النشاط دون موافقة المالك :- القانون القديم والجديد متفقان في تحويلها من شقة سكنية الي محل تجاري او مكتب اداري ، وفي القانونين تقام دعوي اخلاء ويتم اثبات ذلك التغيير بكافة طرق الاثبات ..  وذلك وفقا للقانين ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في المواد من (١٨،١٩، ٢٠ ،٢١ ) ،والقانون ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥.

هل الدولة لها دور في توفير سكن بديل للمستأجر ايجار قديم وايه هو .

نعم الدولة لها دور في توفير وحدات سكنية و تجارية وادارية عن طريق تخصيص هذه الوحدات لمن هم ينطبق عليهم قانون الايجار القديم رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧، ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليهما،مع عدم الإخلال بحكم المادتين (۲، ۷)  من هذا القانون وذلك قبل انتهاء المدة الوردة بالمادة (٢) من هذا القانون  ويكن ذلك عن طريق طلب تقديم علي وحدة من الوحدات التي سوف توفرها الدولة لمن هم ينطبق عليهم قانون الايجار القديم .وياتي ذلك وفقا لما نصت عليه المادة (٨)من القانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ ( مع عدم الإخلال بحكم المادتين (۲، ۷) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة ١٩٧٧، ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود فى المادة (٢) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة،) 

الاختتصاص القضائي :-

كما حدد قانون الايجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 في المادة (8) المحكمة المختصة بنظر دعوي عقود الايجار القديمة ( في حال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.) مع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.

وبناء علي ما سبق لقد اوضح القانون الجديد موقف كل من المؤجر والمستأجر ودور الدولة في ذلك وحل مشكلة قانون الايجار القديم من جذورها . ونهدف من هذا المقال هو تسهيل وتوضيح و فهم قانون الايجارات الجديد كما الغرض هو توعية الملاك والمستأجرين بما لديهم وما عليهم من حقوق والتزامات اعمالا لهذا القانون .