تعديل قانون الإيجار الجديد في مصر: قراءة قانونية متكاملة لأبرز الأحكام وآثارها على المالك والمستأجر

القانون رقم 164 لسنه 2025 : هو قانون نشأ لاعادة تنظيم العلاقه بين المؤجر والمستاجر ، بناءا علي هذا القانون يتم الغاء القوانين رقم 49 لسنة 1977، و 136 لسنة 1981، و 6 لسنة 1997، اعتبارًا من 5 أغسطس 2032 أي بعد 7 سنوات من سريان القانون الجديد. حيث قرر مجلس النواب القانون الآتى واهمها :-

مادة (١): تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المـؤجرة لغـرض الـسكنى والأمـاكن المؤجرة للأشـخاص الطبيعيـة لغيـر غـرض الـسكنى وفقـاً لأحكـام القـانونين رقمي ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظـيم العلاقـة بـين المـؤجر والمستأجر ، و ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

 –  انواع عقود الايجار من الناحية القانونية:- 

 1- ايجار الاماكن السكنية : للعيش و السكن فقط.

2- ايجار الاماكن غير السكنية : للمحلات التجارية, الورش, المكاتب, المصانع. 

يجب توثيق عقد الايجار كتابيا: لان العقد الكتابي هو الدليل الاول في اي نزاع قانوني العقد الشفهي يصعب اثباته و قد تفقد حقوقك بالكامل.العقد الموثق يحمي كلا من الطرفين و يحدد الالتزامات بدقة و رغم ان بعض العقود ممكن ان تكون شفهية الا ان العقد المكتوب هو الضمان الحقيقي لحقوق الطرفين و هو الاساس في اي نزاع قانوني.

 

 مادة (۲): تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهـاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به ، وتنتهى عقود إيجارالأماكن للأشخاص الطبيعية لغيرغرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به ، وذلك كله مـا لـم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك . 

 

مادة (٤) : اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض الـسكني الخاضـعة لأحكـام هـذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمـة الإيجاريـة القانونيـة السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه ، وبواقع عشرة أمثـال القيمـة الإيجاريـة السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنـى مبلـغ مقـداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيه اللأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية . ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (٣) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الـشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا ال قانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريا ، علـى أن يلتـزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال ، بـدء ا مـن اليـوم التـالى لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (٣) من هـذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمـدة التي استحقت عنها . 

 

مادة (٥): اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غـرض الـسكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية . 

 

مادة (٦): تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (٤ ، ٥) من هذا القانون سنويا بـصفة دورية بنسبة (٪١٥) . 

 

مادة (٧): مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (١٨) مـن القـانون رقـم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه ، يلتـزم المـستأجر أو مـن امتـد إليـه عقـد الإيجـار، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، في نهاية المدة المبينـة فـى المـادة (٢) مـن هـذا القـانون ، أو حـال تحقـق أى من الحالتين الآتيتين : 

1 – إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المـؤجر مغلقًـا لمدة تزيد على سنة دون مبرر . 

2 – إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإ يجـار يمتلـك وحـدة سـكنية و غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر . وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، أن يطلـب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض . ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو مـن امتـد إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمـة المختـصة وفقًا للإجراءات المعتادة ، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضـي الأمور الوقتية المشار إليه . 

تهدف التعديلات الجديده الي:( وضع سقف زمني نهائي لعقود الإيجار القديم بدلاً من استمرارها بشكل دائم لأجيال متتالية ، رفع القيمة الإيجارية تدريجياً لتتناسب مع القيمة الفعلية للأسواق والعقارات ، منح مهلة كافية للأسر لتوفيق أوضاعهم مع توفير بدائل سكنية للأولى بالرعاية) 

 

مادة (۸): مع عدم الإخلال بحكم المادتين (۲ ، ۷) من هذا القانون، يكـون لكـل مـستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجـار وفقـاً لأحكـام القـانونين رقمـى ٤٩ لـسنة ١٩٧٧ ، ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليهما ، وقبل انقـضاء المـدة المحـددة لانتهـاء العقـود فى المادة (٢) من هذا القانون ، أحقية في تخصيص وحدة سـكنية أو غيـر سـكنية ، إيجارا أو تمليكًا ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمـادة (٢) من هذا القانون . وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية ، إيجارا أو تمليكًا ، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخـصيص وحـدة، بمجـرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولـى مـن هذه المادة، على أن يراعى فى الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بهـا الوحـدة المستأجرة ، ويحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص. 

  

مادة (١٠): ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتبـار ا مـن اليـوم التـالي لتاريخ نشره . يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية فى ١٠ صفر سنة ١٤٤٧ھ 

                                             ( الموافق ٤ أغسطس سنة ٢٠٢٥م ) . 

–  الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية المترتبه علي تعديل القانون : هي إنصاف الملاك: رفع الظلم التاريخي الناتج عن تثبيت القيمة الإيجارية لعقود استمرت لعقود طويلة بقيم زهيدة لا تتناسب مع التضخم وصيانة العقارات. 

حماية المستأجرين: إعطاء مهلة زمنية كافية لتوفيق الأوضاع وتدبير بدائل سكنية، مع التزام الدولة بتوفير مساكن بديلة للأسر الأولى بالرعاية لضمان الاستقرار الاجتماعي.

 

وبناءا علي القانون سالف الذكر واحكامه من المادة رقم (1) حتي المادة رقم (9) : يحق للمالك رفع دعوي الاخلاء  قبل المدة القانونيه لانهاء التعاقد في الحالات التي تم ذكرها في المادة (7) حيث يقوم المالك نتقديم طلب اخلاء لقاضي الامور الوقتيه بالمحكمه التابع لها العقار . 

بقلم الاستاذة ندى عصام 

ت/ 01152316108